房贷违约金之一二¶
起因¶
家中队友有换房的想法，
记录一下了解到的银行贷款罚款的计算
固定 vs. 浮动¶
固定利率
- 先比较按固定利率的罚金，和浮动利率的罚金
- 选更高的罚
- 罚金=(签约利息-当前term利率%)*贷款余额*(剩余月数/12)
浮动利率
- 罚金通常是3个月的利息(calc-prime-rate)=签约利率*贷款余额*3/12
固定, 影响罚金的3个元素¶
- 贷款余额 (remaining balan)
- 利息差IRD (Posted Interest Rate Differential)
=签约利率-当前term利率(剩余年数)
- 剩余月数 (remaining month)
签约利率¶
上图中，利率类型：固定, Closed
签贷款时，实际负担的利率2.39%，
discount折扣是1.95%，
签约利率(posted rate)=2.39+1.95=4.34%
算罚金，用的是这个不算折扣的利率(4.34%)
利息差IRD¶
固定利率计算罚金时，影响最大的是，按几年的当前term利率来算利差。
银行通常按照剩余月份/12，四舍五入，来定为哪个term。
例1：剩余月份3年9个月(45月)，按四年term的posted rate；上图为4.24%
60万剩余贷款的罚金计算：
=(签约利息4.34-4.24%)*剩余贷款*(剩余月数/12)
=0.1%*600,000*(45/12)
=$2,250
比较浮动的利息计算：
=4.34%*600,000*3/12=$6,510
银行会按更高的$6,510收罚款
例2：剩余月份3年5个月(41月)，按三年term利率3.59%
60万剩余贷款的罚金计算：
=(签约利息4.34-3.59%)*剩余贷款*(剩余月数/12)
=0.75%*600,000*(41/12)
=$15,375
例3：如果剩余月份到2年5个月(29月)，按二年利率2.89%
60万剩余贷款的罚金计算：
=(签约利息4.34-2.89%)*剩余贷款*(剩余月数/12)
=1.45%*600,000*(29/12)
=$21,025
上面的计算中，实际的本金应该随着剩余月份减少而减少
而且未来term的利率也不是固定不变的
但可以看出罚金是可能在还贷的过程中不降反升
无论如何，最低要缴纳的罚金至少是三个月利息
规律：何时固定罚款>3个月利息；p/pc > m/(m-3)¶
p: 签约利率
pc: 当前term利率(剩余年数)
m: 剩余月数
(p-pc)*剩余贷款*(m/12) > p*剩余贷款*(3/12)
-> p*剩余贷款*(3/12)+p*剩余贷款*(m-3)/12-pc*剩余贷款*m/12 > p*剩余贷款*(3/12)
-> p*剩余贷款*(m-3)/12 > pc*剩余贷款*m/12
-> P*(m-3)/12 > pc*m/12
-> p/pc > m/(m-3)
or -> (p-pc)/pc > 3/(m-3)
违约发生在半年内，利率下降明显，固定罚款才有可能大于3个月利率
所以通常罚金会按三个月利息
预计当前term利率下降平衡点： pc=p*(m-3)/m¶
- 通常仅适用前半年违约
例1：签约后立刻违约
当利息下降到4.069之下，固定利息罚款就要超过3个月利息
pc=p*(m-3)/m=4.34*(48-3)/48=4.069
例2：近半年时违约
pc=p*(m-3)/m=4.34*(42-3)/42=4.03
银行通常短期term利率比长期的低，剩余月数大时，每多过一年，罚金通常会增加
具体数值按实际发生时计算
反思¶
- 有换房的打算，最好选浮动利率
- 固定利率，交罚款前，先把今年可以多还的本金还上
- 换房，如果新房在同一家银行做贷款，120天可以免罚款(不同银行可不同)
- 小于或等同的贷款额度，同一家银行，可以不用重新审批