理财第一式: 努力还清自住房贷款¶

“努力还清自住房贷款”这个概念虽说好似很普通，或者保守。真正理解和接受其中道理是从王红雨老师的文字和视频中获得的。

原先自己的认知里，只有要最大化贷款，认为努力还贷款并不是一个好选择。其实是没弄明白好债和坏债的区别。自住房贷款，是一个不能产生收入，没有税务优势的消费(坏债)。还自住房贷款，可以把贷款空间腾出来给投资房，而且每一个投资房上会占用的贷款额度还远低于自住房。

贷款空间占用的差别主要源于投资房的租金用不同的方式计入贷款审批中用到的TDSR(Total Debt Service Ratio)债务比例公式。与自住房不同，有现金流的投资房甚至可以增加贷款空间。如何影响债务比例的计算，具体的算法每个银行不同，每一次办贷款的机会都可去留意了解。

运用好这理财的第一式，把每一笔没必要的消费都用来“努力还清自住房贷款”(节流)。再学习利用其他投资工具提高现金流和回报(开源)。

PHRESE投资法: 通过买入,持有,refinance + 继续买入,持有,refinance + 最终卖出的投资模式，提高资金使用效率，提高回报率。

PS. 每套投资房即使没有正现金流，每月还贷中包含的本金，也是储蓄的一部分。

- 增加报税收入
- 等待房产增值

- Refinance/换银行，把贷款期限重设为30年
- 需要重新审批，有律师费等
- 尽量贷款到期时做，减少罚金成本(贷款违约金一二)

上面的计算显示：对已有的出租房租金按照不同的计算方式，TDSR会不同。(BankRate 50%，是银行对租金算成收入的比例，也会有不同)

通常根据TDSR<42%(42%不是固定的)，需要计算的是待买投资房可负担的月供(其他变量可定或预估)。计算出月供后，再根据压力测试的利息，计算出贷款额。

贷款额+积累的本金 -> 待买投资房的价格

普通家庭的理财，可以从打理自住房，规划贷款，利用TFSA,RESP,RRSP等政府注册的账户省税节税开始 ->

到选择基金/保险产品(我为什么买了这两个保险)，健全保障，增加现金流，制定退休规划等 ->

再到善用杠杆，提高收益和风险率(贷款投资吗？- 1. CL篇) 。。。

借王红雨老师的话，我们要做的是平衡一生的收入，做时间的朋友。

这一路的升级打怪，是不断自我学习精进的过程，认准目标，专注其中。